Aufgeklärt: Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige. Erklärung, Checkliste und Tipps zur 66% Regel.

Wenn man als Privatperson eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt man im steuerlichen Sinne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Die Einkünfte aus V+V ermitteln sich dabei aus der Höhe der erzielten Mieteinnahmen abzüglich der im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Werbungskosten.

Soweit, so gut.
Der Vermietung von Wohneigentum an Familienangehörig (Mutter, Bruder, Tochter, etc.) kommt dabei im Steuerrecht allerdings eine immer größere Bedeutung zu. Damit es hierbei im steuerlichen Sinne keine „bösen“ Überraschungen gibt, gilt es wichtige Regeln zu beachten und die gesetzlichen Gegebenheiten genau unter die Lupe zu nehmen.

Dass bei einer unentgeltlichen Überlassung einer Wohnung an einen Angehörigen keine steuerentlastenden Vorteile erzielbar sind, leuchtet ja sicher jedem noch ein. Aber wie genau sieht es bei einer verbilligten Vermietung an nahe Angehörige aus? Hier gibt es eine Menge zu beachten und das nicht nur, weil es ab dem Jahr 2012 hierzu eine neue Rechtsprechung gibt.

Im Wesentlichen gelten folgende Kriterien:

• Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung einer 66%-Grenze.
• Ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag ist Pflicht.
• Das Mietverhältnis muss wie vereinbart durchgeführt werden.

1. Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung einer 66%-Grenze.

Eine Kürzung der Werbungskosten hat leider höhere steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit eine höhere Steuerlast zur Folge. Ob man die Werbungskosten nun steuerlich in voller Höhe oder nur teilweise geltend machen kann, hängt bei der verbilligten Vermietung an Angehörige von der Höhe der vereinbarten Miete ab. Der Gesetzgeber will mit seiner Rechtsprechung nämlich verhindern, dass zu hohe Steuerausfälle durch verbilligte Vermietungen entstehen. Also hat er im § 21 Abs. 2 EStG (Einkommensteuergesetz) eine Untergrenze für die Miete eingeführt, bis zu der das Finanzamt die Werbungskosten in voller Höhe anerkennt. Diese Untergrenze liegt seit dem 01.01.2012 bei 66%.

Was bedeutet das nun im Klartext, wenn ich mir den vollen Werbungskostenabzug sichern will?

• Der volle Werbungskostenabzug wird erzielt, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Marktmiete beträgt.
• Maßgebend ist hierbei die Warmmiete, d.h.: die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Betriebskosten! (Welche Betriebskosten hier zu beachten sind, kann z.B. beim örtlichen Mieterverein erfragt werden, der i.d.R. Betriebskostenspiegel vorliegen hat.)
• Wird eine Garage, ein Stellplatz, eine Einbauküche oder anderes Mobiliar zusammen mit der Wohnung vermietet und hierfür zusätzlich Miete vereinbart, gilt auch hier die 66%-Grenze!
• Der Mieter muss die vermieteten Räume zu Wohnzwecken nutzen. Die Einrichtung eines häuslichen Arbeitszimmers oder Büros ist erlaubt.
• Die Vermietung an einen Angehörigen muss unbefristet erfolgen!

Um die ortsübliche Marktmiete zu ermitteln, müssen Wohnungen vergleichbarer Art, Ausstattung und Lage am Ort miteinander verglichen werden. Am einfachsten geht das, wenn ein örtlicher Mietspiegel existiert. Auch wenn der Mietspiegel verschieden hohe Mieten für vergleichbare Wohnungen umfasst, gelten alle im Mietspiegel aufgeführten Mieten als ortsüblich, also auch die niedrigste Miete.

Existiert kein örtlicher Mietspiegel, gibt es noch folgende Möglichkeiten:

• Zeitungsannoncen
• Immobilienanzeigen im Internet (z.B. Immobilien Portal)
• Sachverständigengutachten (i.d.R. teuer)
• andere Vermieter vor Ort mit vergleichbaren Vermietungsobjekten zu kontaktieren
• beim zuständigen Finanzamt nach internen Mietspiegeln fragen

Zur Ermittlung des üblichen monatlichen Zuschlags für die Vermietung von Mobiliar gibt es ein Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichtes (vom 07.12.2010, 3 K 251/08, EFG 2011, S. 628). Hierzu werden die Anschaffungskosten der Möbel auf deren Nutzungsdauer (10 Jahre) verteilt und eine Eigenkapitalverzinsung von 4% pro Jahr hinzugerechnet.

… und wann werden die Werbungskosten gekürzt?
Sobald die vereinbarte Warmmiete weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Eine verbilligte Vermietung einzelner Privaträume zu betrieblichen Zwecken ist nicht erlaubt und führt ebenfalls zur Kürzung der Werbungskosten.

… Wie werden die Werbungskosten gekürzt?
Die Werbungskosten müssen in einen entgeltlichen Teil, der der verbilligten Miete entspricht, und in einen unentgeltlichen Teil (das ist die Differenz zwischen der erzielbaren ortsüblichen Marktmiete und der vereinbarten verbilligten Miete) aufgeteilt werden. (D.h., es wird die vereinbarte verbilligte Miete ins Verhältnis zur erzielbaren ortsüblichen Marktmiete gesetzt.) Steuerlich abzugsfähig sind dann nur die Werbungskosten, die prozentual auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen. Eine Totalüberschussprognose (Zeitraum von 30 Jahren) zum Nachweis der Vermietungsabsicht bei unbefristeter verbilligter Vermietung ist ab 2012 nicht mehr vorzunehmen.

... und wie ist das bei befristeter Vermietung an nahe Angehörige?
Wird eine Wohnung zeitlich befristet an einen Angehörigen vermietet, dann muss für den befristeten Vermietungszeitraum eine Totalüberschussprognose erstellt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Ergibt die Totalüberschussprognose für diesen Zeitraum einen Verlust, unterstellt das Finanzamt, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt (sogenannte Liebhaberei) mit der Folge, dass der Mietvertrag steuerrechtlich in vollem Umfang nicht anerkannt wird.

… und was ist noch zu beachten?
Neben der Beachtung von steuerlichen Vorschriften, wie die Einhaltung der 66%-Grenze sowie die unbefristete Vermietung, sind aber auch noch andere Kriterien maßgeblich zu beachten, damit die Vermietung an nahe Angehörige vom Finanzamt nicht in Frage gestellt wird.

Wichtig ist, dass der Mietvertrag sowohl inhaltlich als auch von der Durchführung her einem Fremdvergleich standhält, d.h., dass er so gestaltet und durchgeführt wird, wie es unter fremden Dritten üblich ist.

2. Zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag

Es muss mit den nahen Angehörigen ein nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gültiger Mietvertrag zustande kommen. Der Mietvertrag sollte schriftlich formuliert sein. Mündliche Mietverträge sind zivilrechtlich zwar erlaubt, gefährden aber die Anerkennung durch das Finanzamt. Am besten, es wird ein Einheitsmietvertrag aus dem Schreibwarenhandel verwendet.
Im Mietvertrag sollte alles klar geregelt sein (welche Immobilie vermietet wird, der Mietbeginn und die Dauer des Mietverhältnisses, Kündigungsfristen, die Höhe der Miete, ob es sich um eine Kalt- oder Warmmiete handelt, ggf. mit Möblierungszuschlag, Regelungen über den Zeitpunkt der Mietzahlungen, ob eine Garage / ein Stellplatz mitvermietet wird). Die Vereinbarung von Nebenkostenpauschalen wird in der Regel vom Finanzamt nicht anerkannt. Ein Mietvertrag auf Lebenszeit und ohne Kündigungsfrist ist übrigens unter fremden Dritten unüblich.

3. Die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses

Wichtig ist, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich so durchgeführt wird, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. D.h.: die Miete zuzüglich aller weiteren vereinbarten Kosten muss monatlich auch tatsächlich „fließen“. Am besten nachweisbar ist das, wenn die Miete per Banküberweisung oder Dauerauftrag gezahlt wird. Barzahlungen sollten vermieden werden, auch wenn sie gegen Quittung erfolgen, da sie unter fremden Dritten unüblich sind.

Wie bei fremden Dritten muss auch eine Abrechnung der Nebenkosten erfolgen. Nachzahlungen hieraus sollten auch eingefordert werden. Bei höheren Nachzahlungen muss die Nebenkostenpauschale erhöht werden.

Der Angehörige sollte die vereinbarte Miete aus seinem eigenen Einkommen zahlen können. Wenn ein Angehöriger nämlich nicht in der Lage ist, die Miete aus eigenen Mitteln aufzubringen, kann es passieren, dass das Finanzamt ein Scheinmietverhältnis unterstellt und dieses steuerlich nicht anerkennt. Ausnahmen gibt es, wenn der Angehörige Ihnen gegenüber unterhaltsberechtigt ist und in Höhe der Miete die Unterhaltszahlungen gekürzt werden.

Letzte Tipps:

• Steigt die ortsübliche Marktmiete, muss die Miete rechtzeitig erhöht werden, damit Sie steuerlich nicht unter die 66%-Grenze fallen.
• Wichtig ist auch, dass Sie sich nicht zu dicht am Grenzwert von 66% orientieren, falls das Finanzamt zu abweichenden Werten kommt. Zu empfehlen ist daher ein Richtwert von ca. 70%, damit Sie auf der sicheren Seite sind. Eine nachträgliche Mieterhöhung für vergangene Jahre, um solche Fälle auszugleichen, wird nämlich vom Finanzamt nicht anerkannt, da die höhere Miete auch nicht in den Vorjahren gezahlt wurde.
• Vor allem bei Neubauten sollte die zu vermietende Wohnfläche genau ermittelt werden, da die Miete ja über den Preis pro qm ermittelt wird.
  Zur Ermittlung der Wohnfläche gilt übrigens die Wohnflächenverordnung – WoFIV vom 25.11.2003 (gültig seit 01.01.2004). Hierin ist u.a. geregelt, dass die Grundflächen von z.B. Keller-, Abstell-, Boden-, Trocken- und Heizungsräumen sowie Garagen und Waschküchen nicht zur Wohnfläche gehören.

Dieser Artikel stellt die aktuelle Rechtslage (Stand: 30. März 2014) aus Sicht der Verfasserin dar und kann die individuelle Beratung durch Ihren Steuerberater nicht ersetzen.